Przeciętny Polak, który kupi 2 -3 pokojowe mieszkanie o wielkości około 55 m kw. w dużym mieście, będzie potrzebował na to 300 tysięcy złotych kredytu. Zła wiadomość jest taka, że rosną marże bankowe i ceny nieruchomości. Spada zdolność kredytowa klientów.

55 metrów to powierzchnia optymalna, odpowiadająca zapotrzebowaniu. Najchętniej bowiem kupujemy 2 lub 3 pokoje 60 m kw., przy czym ostatnio w związku z lepszą koniunkturą na rynku eksperci zauważyli też większą popularność dużych metrażów, tych powyżej 70 m kw. Wszystko dlatego, że ciągle jeszcze mamy stosunkowo niskie ceny mieszkań i tanie kredyty, choć sytuacja dynamicznie się zmienia i w drugiej połowie roku może być już dużo gorzej.

300 tysięcy kredytu to kwota wynikająca z uśrednienia cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym, które za I kw. 2014 opublikował NBP. Z tych danych wynika, że mieszkania używane w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Poznań i Łódź są przeciętnie tańsze o około 700 zł od nowych i kosztują średnio 5500 zł za metr. Oczywiście należy pamiętać, że jest to uśredniona wartość i na poszczególnych rynkach może wyglądać to zupełnie inaczej – przykładowo – w Warszawie i Krakowie droższy jest rynek wtórny. Przeciętnie jednak za nowe bądź używane mieszkanie w dużych miastach należy zapłacić 5900 zł od metra.

Jeśli przyjmiemy, tak jak pisaliśmy powyżej, że Kowalski będzie szukał mieszkania niekoniecznie dużego, za to praktycznego, to za 55 m kw. zapłaci w sumie 325 tysięcy złotych. Jeśli „wylegitymuje się” przed bankiem wyłącznie wymaganym wkładem 5 procent, będzie potrzebował 308 tys. zł kredytu, jeśli jego wkład wyniesie 10 proc. wysokość kredytu będzie się równać 290 tysiącom złotych. Poruszamy tylko te dwa przypadki, ponieważ mimo, iż wzrasta liczba kredytobiorców z większym kapitałem własnym, to jednak ciągle dominują niskie wkłady.

Mniejsze kredyty zaciągną uczestnicy MDM. Średnie limitów cen dla programu z 7 wyżej wymienionych miast wynoszą 5400 zł, a więc maksymalnie za 55 m kw. Kowalski w ramach MDM zapłaci około 297 tysięcy., z czego 10 proc. wartości odtworzeniowej 50 m kw. pokryje mu państwo, co da oszczędność rzędu 20 tysięcy złotych, a więc przeciętnie zadłuży się finalnie na około 270 tysięcy. 

Niestety, wiele wskazuje na to, że z każdym miesiącem zarówno kwoty potrzebne do kupna mieszkania, jak i koszty kredytów będą większe. Wynika to z rosnących cen nieruchomości, a przede wszystkim z rosnących marż bankowych. Zaledwie w ciągu ostatniego miesiąca zwiększyły się one przeciętnie o 0,3 pkt. proc. Najwyższe dotyczą oczywiście kredytów z minimalnym wkładem własnym, czyli 5 proc. Obecnie 13 banków oferuje takie kredyty, a średnia marża wynosi  2,06 pkt. proc.  Dla porównania – przy wysokim, 25 procentowym wkładzie jest ona przeciętnie na poziomie 1,71, pkt. proc.

O tym, że warto oszczędzać na jak najwyższy wkład można się przekonać z prostej symulacji. Jeśli założymy, że przeciętne 55 – metrowe mieszkanie Kowalskiego kosztuje 325 tysięcy złotych, to 5 procent wkładu własnego daje nam 308 tysięcy złotych kredytu, a 25 procent – już 243 tysiące.  Przyjmijmy, że zadłużamy się w obu przypadkach na 30 lat. Przy ratach stałych z WIBOREM na poziomie 2,72 pkt. proc. i ze średnią marżą 2,06, kredytobiorca z 5 procentowym wkładem zapłaci miesięcznie około 1600 zł raty.

Przy tym samym okresie kredytowania i tej samej wartości nieruchomości, ale 25 procentowym wkładzie, marża wyniesie 1,71, proc. a rata kredytu około 1200 zł. Przez 360 miesięcy kredytobiorca z dużym wkładem zapłaci więc w sumie o 144 tysiące złotych mniej.

Niestety, nawet przy dużych wkładach własnych, prawdopodobnie z miesiąca na miesiąc będziemy zmuszeni zaciągać coraz droższe kredyty. Wszystko wskazuje na to, że marże nadal będą rosnąć, podobnie jak i wskaźnik WIBOR, który wzrośnie przed planowaną na końcówkę tego roku podwyżkę stóp NBP. Nie ma też dobrych wieści dla uczestników rządowego programu MDM. Tu koszty kredytu są jednymi z najwyższych na rynku, a dodatkowo oferty cały czas drożeją. Ostatnio marżę podniósł Bank Pekao, który miał jedną z najlepszych ofert. Wzrosła ona z 1,74 do 1,79 proc.

Potencjalny kredytobiorca powinien więc nie zwlekać z decyzją ponieważ w drugiej połowie roku prawdopodobnie będzie dużo gorzej, co więcej już od przyszłego roku minimalny wkład własny wyniesie 10 proc. wartości nieruchomości.

Teresa Michniak / Dział Analiz WGN

Rosną marże kredytów, rosną ceny nieruchomości

powrót